家居风水
每套房子都有它命中注定的主人,《安家》法律风险热议(一)
2020年2月21日,东方卫视、北京卫视首播电视剧《安家》,引起观众热议。该剧讲述了房产中介房似锦(孙俪饰)从总公司空降到上海精艺店,与前店长徐文昌形成双店长竞争的过程中发生的故事。 (罗晋饰)不仅帮助客户买房、租房,还见证了客户生活的悲欢离合。从今天开始,张律师将与大家一起看剧,并与大家分享剧中买卖房屋的热点问题,以及可能存在的法律风险。
安居才能快乐工作,却遭遇“鬼屋”
《安家》第一集中,全剧以房似锦拖着行李来到静安安家天下店上岗为开场。
只有安居乐业,才能快乐工作,代理商也是如此。新来的女主角或许是出于生活成本的考虑,从她即将经营的商店里租了一间小小的“鬼屋”作为住所。
“鬼屋”的法律概念是什么?房地产经纪人和业主(房东)对出租/出售“鬼屋”负有法律责任吗?承担什么法律责任?
《安家》剧照
“鬼屋”并不可怕,可怕的是人心
“鬼屋”不是封建迷信
在二手房交易和房产审判的司法实践中,“鬼屋”虽然不是一个法律概念,但绝不是封建迷信的产物。指在房地产交易市场,特别是二手房交易市场中,发生过非正常死亡(如自杀、他杀)的房屋。
在司法实践中,这一认识实际上得到了充分肯定。我们在全国各大城市都能发现成百上千这样的案例。比较一致的认识是,鬼屋并非封建迷信。是因为基于良俗原则和对中国传统习俗的普遍认识,由于在占用和使用该房屋的过程中出现了违背公序良俗的非正常死亡案例,导致人们对该房屋产生了怀疑。差评的增多,让很多知道内情的人不愿意租或者买,从而导致价格大幅贬值,甚至价格与价值背离。当然,如果某处房产内有老人死亡,甚至死于不治之症,则不会被视为“鬼屋”。
“鬼屋”也可以合法买卖
如果代理商能够合法合规地成功出租或出售“鬼屋”,相信会有丰厚的佣金回报。但前提是要如实告知客户。就像剧中的王子健一样,他在得知自己的身份前后,如实告知了房子的前房客八六六算命网,自己已经自杀了。房似锦决定租下,大胆搬进去。 “鬼屋”推广成功,自然会给代理商带来更加丰厚的佣金收入。
但如果中介明知是“鬼屋”,故意隐瞒真实情况,即使成功出租或出售,一旦客户得知这一情况,可以向中介公司索赔,其结果也必然是“鬼屋”。乱七八糟,交易失败中介费退还。如果好顾客向房屋交易监督管理中心或者房地产中介协会投诉,就会被罚款,实在是得不偿失。
至于二手房交易过程,如果“鬼屋”的卖家或出租人故意隐瞒,一旦败露,将不得不承担撤销买卖合同、退回全部收到款项的法律后果,承担相关税费,甚至赔偿损失。 。
“垃圾只是放错地方的资源”
当然,“鬼屋”并不是垃圾屋。套用所谓“垃圾只是放错地方的资源”来说,每栋房子都有它注定的主人。房似锦并没有大胆租下这套房子。 《鬼屋》,至于未来的生活过程中是否还会有更多的故事——从邻居们不断偷看的剧情来看,应该是有的,我们拭目以待。 (第一集结束)
《安佳》截图
“假离婚”夫妻都是真爱吗?
《安家》第二集中,老兵对徐阿姨说:“现在敢趁政策的,都是相亲相爱的夫妻。”很快,为了再争取一个买房的名额,徐阿姨和妻子竟然办理了假离婚。
但遗憾的是,他们的真爱并没有持续多久。他们的假离婚成真了,徐阿姨遭受了巨大的经济损失。那么,徐阿姨应该怎样做才能未雨绸缪,避免这次不幸的遭遇呢?
“假离婚”,小心假假成真
法律上有“假离婚”的情况吗?
要解决因超限购而假离婚的问题,首先要明确两个小问题:
一、根据我国婚姻登记相关法律法规,夫妻双方同意离婚并办理离婚登记的,婚姻关系依法解除,夫妻双方没有相互忠诚的义务,互相支持,或者互相继承。正确的。
二、根据我国不动产登记制度的相关法律规定,不动产通过财产分割转移到当事人一方后,特别是有离婚协议和财产分割的情况下,房屋的所有权将被分配如果是女方的话,那么房子的所有权就属于女方一个人了。
未雨绸缪,突破限购,这就是你能做的
我们当然不同意夫妻之间设防,但遇到超限购、假离婚等奇奇怪怪的事情时,我们确实需要有一个自我保护的计划:就是当夫妻分了自己的钱时,财产分割,至少在同意离婚之前,必须同时签订夫妻财产协议(或夫妻财产分割补充协议)。协议必须足以证明“房产分割、假离婚,目的是突破限购,获得购房资格”的相关事实。
一旦有了这份补充协议,婚姻很可能就无法摆脱困境了。退一万步。一旦女方想要将谎言变为现实,侵吞房产,有这份协议在手,按照下面两条法律规定,就足以保护自己了。
首先,如果提出假离婚后,一年内假事成真,男方可以直接依据《离婚协议书一年内,夫妻因财产分割问题后悔而引发的纠纷》男女一方要求变更或者解除财产分割协议的,根据《人民法院应当受理案件》的法律规定,直接起诉,可以凭手头的协议推翻该协议。离婚时,徐阿姨仍有权分割原有财产。
其次,谎言是否在一年后甚至更长时间后成真并不重要。在事先签订离婚财产协议的情况下,根据“当事人离婚时约定达成财产分割协议,离婚后发生的任何事件,均因履行上述财产分割协议而发生”。如果据此纠纷提起诉讼,人民法院应予受理。“本法规定,双方同意离婚时,诉诸法律也可以希望推翻协议。因此,徐阿姨仍然有权分割原有财产。”
如果我早知道的话……我就不会让谎言成真了。
坦白说,这种规避限购政策的做法是应该批评的,但如果徐阿姨能早点看到这篇文章,为什么会变成这样!所以从这个意义上说,如果现在有人必须突破限购假离婚,听听以上建议或许有利于婚姻和睦、家庭和睦、社会稳定。这也正是作者写这篇文章的目的。
希望《安家》中徐阿姨夫妇的故事永远不会发生在我们的生活中。 (第二集完结)
我未婚儿媳妇要加名,是心机女吗?
《安家》第三集:老严夫妇全款买房,儿媳妇要求加名,引发热议。网友纷纷议论:真是个心机十足的女孩。
龚贝贝夫妇与老严一家在静安店签订了房屋买卖合同。房似锦将房屋买卖合同交给了老严。正当老严准备签字的时候,老严的儿子君君突然提出要把未婚妻倩倩的名字写进合同里。老严夫妇都愣住了。他们非常尴尬。但当他们听说未来的儿媳妇怀上了孙子时,他们激动不已,立即决定加上倩倩的名字。
《安佳》截图
看到这里,网友们纷纷提问:芊芊的要求是真的吗?这样的做法会给老年夫妇带来哪些风险?
我们认为,这里涉及两个法律问题:
1、老严一家购买该房产后,特别是小两口结婚后,该房产的产权法律地位如何?
2、如果将来儿媳妇不孝顺,甚至要赶走老严夫妇,老人该如何维权?
儿媳妇加了名字,家长也不用太担心
加名后儿子儿媳不孝怎么办?
关于第一个问题,我国现行婚姻法明确规定,夫妻双方登记结婚前所取得的财产为各自的婚前财产,属于对方所有。一般来说,当老严夫妇将部分产权登记在芊芊名下时,就被视为对芊芊的赠与。倩倩通过婚前赠与取得的财产是其婚前财产,不属于夫妻共同财产。如果按照这样的观点来看:老严夫妇的儿子看似聪明,但实际上却是一个不折不扣的聪明孩子。他常常做一些不仅欺骗父母,而且伤害自己的事情。
值得庆幸的是,在现实生活中的司法实践中,很多法院都认为,婚前父母出资购买了一套房子供新人结婚(比如老严和妻子就买了一套房子),尽管房子只是在户口登记的。投资者子女的配偶姓名(例如“倩倩”),但应视为双方共同赠与,且房屋应认定为夫妻共同财产。
但要知道,这只是部分法院的判决,很多法院都有不同的理解。所以,老严的儿子君君的行为,无疑给父母的以后的生活埋下了隐患。
关于第二个问题,如果遇到这样的情况该怎么办?
一般来说,捐赠财产一旦权利转移就不可撤销,但也有一些例外。 《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定了若干法定撤销事由。如果出现这种情况,老严夫妇可以以芊芊“有赡养捐赠人的义务而未履行”为由,请求撤销捐赠。
《合同法》规定,赠与合同符合一定条件的,可以解除。司法实践中,根据赠与人能否自由行使撤销权,可分为任意撤销和法定撤销。赠与人的法定撤销权是指赠与合同生效后,除有法定撤销事由外,赠与人不得擅自撤销赠与。若儿媳不孝,老严夫妇作为捐赠人八六六算命网,可以基于上述理由行使法定撤销权。
法律障碍
回到《安家》这部剧,有人抱怨儿媳妇的行为,也有人认为浅浅的要求应该被理解。这不仅仅是立场不同的问题。毕竟,在当今的社会生活中,户籍本上写着谁的名字这个问题,确实太现实了。老严、妻子和倩倩面临的问题很普遍,但没有绝对的对错。
庆幸的是,在这个问题上,法律为老严夫妇设置了最后一道屏障。 (第三集完结)
《安家》剧照
(待续)
祝愿大家都能买到自己喜欢的房子,安居乐业!
张旭峰律师
★中国广州仲裁委员会仲裁员
☆华南师范大学法学院兼职校外导师
★广东格林律师事务所高级合伙人律师
☆“方博士律师集团”创始人、首席律师
★广东省律师协会房地产法专业委员会委员
☆广州市律师协会第七届民法专业委员会委员
★广州市“百项公益法律服务活动”房地产专家律师
☆广州市新社会阶层联谊会理事会律师分会主任
从事法律工作近20年,办理各类民商事案件千余件,尤其在房地产诉讼、仲裁方面尤突出。办理了大量典型案件,并获得中央电视台、新华社、广东卫视等媒体的报道。 2005年创立专业房地产法律服务团队“方博士律师团”,并带领团队服务各界客户至今。
法律研究领域和服务方向:民商事诉讼与仲裁;房地产开发特约法律顾问、常年法律顾问;企业风险管理。